也談打房政策

財政部長張盛和與台北市副市長張金鶚上周見面，討論房價高漲及可行的對策，打房議題再次沸騰。依據內政部公布的實價交易資訊，台北市最知名的豪宅仁愛帝寶每坪單價已直逼300萬元，整體平均房價也達到家戶收入的15倍，超過香港、新加坡等國際大城，寫下一個不受歡迎的第一。

如此的高房價所得比，不但一般人買不起房，連行政院長江宜樺、內政部長陳威仁和台北市長郝龍斌等政府高官都說，他們的小孩也買不起台北市的房子。

然而，台北市的房價雖貴，2012年台北市的住宅自有率仍達71.4%，空屋率則為13.3%。也就是說，雖然房價高，但也有很多人是多屋族，因而出現不少的空屋。因此，抑制房價最直接、有效的方式，應是從提高短期交易稅與持有稅等方向來進行。三年前，財政部推出奢移稅，對一年與二年內轉手的不動產分別依交易價格課徵15%到10%的奢移稅。此一政策效果顯著，確實抑制了短進短出的炒房行為，但並未改變因持有稅偏低以致有錢人囤房的現象，因為只要持有兩年以上再賣，就不會被課徵奢移稅。

因此，現在打房政策的重心已移向提高住宅的持有成本，主要目標就是提高房屋稅。由於擁有一個合宜的居住場所是每一個家庭所必需，純自用的住宅仍從低依1.2%稅率課徵房屋稅；另方面，理論上每一家庭、同一時間只會同住一處，因而第二戶以上持屋可能被視為囤積行為，非自用住房的房屋稅負就會提高。基本上，這些都可行且必要的政策，政府部門應努力落實這些政策，讓不動產的主要功能是提供住居服務，而非成為投資標的。

此外，不動產交易實價登錄制度已在2012年8月上路，市價交易資訊已逐漸完整化，各地方政府應儘速相應調高土地與房屋的公告現值，以接近實價，除可直接增加地方政府稅收，還可利用提高稅基的方式，加重囤房者持有住宅的成本，從而達到抑制囤房、降低房價的政策目標。

除了提高持屋成本，增加住宅供給，也是抑制房價的可行對策，但做法上，並非只有興建更多廉價合宜住宅一途，因為政府持有的土地有限，大量興建公有住宅不易，將流於畫餅充饑；較合理的方法是加速興建捷運系統，擴大台北生活圈，也才是更務實的做法。比方說，新北市提出「三環三線」的政策，就是可以思考的方向。

必須特別強調的是，不管是打房，還是讓房價合理化，政府官員都應了解房市結構的複雜性，妥適掌握整頓節奏，避免過於激進的目標引發不良的連鎖反應。

例如江院長說，要在任內將房價所得比由15倍降到10倍，張副市長說要讓房價二年消風三成等，不是過於膨風，就是忽略了房價驟跌的衝擊。因為不動產交易時，一般都需要向銀行貸款，若貸款成數是八成，則房價大跌三成、只剩七成時，不但許多民眾的資產會成負數，還可能被銀行追繳擔保品，繳不出來時就會被拍賣；拍賣屋一多，銀行流動性出問題，就可能誘發金融風暴，是政策打房時須高度警戒的後座力。

最後，打房、打房，總是消極的行動，真正積極的作為應是從房價所得比這個算式的分母「提高所得」著手，一樣可以達成降低房價所得比的目標。台北市房價所得比居高不下，除了房價上漲，常被忽略的因素是所得長期停步不前，以致出現所得追不上房價的現象。因此，最根本的政策對應之道，應該是用力活絡台灣經濟，吸引國內外投資，創造更多的就業；唯有增加經濟活動，才能創造就業需求，也才有機會推升薪資與所得，提升每一個人的負擔能力，也才有購買房屋的可能。

via udn經濟日報發燒新聞